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商情因子

http://www.haozhai.com　　文章来自: 转载　　 2005-06-27 15:10:48

商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。在进行商铺投资的过程中，要同时对商铺所在地区现状商情和未来预期商情进行分析，看商情因子变化的空间，从中可以发掘商铺价值升值收益的趋势和潜力。 　　对商情的准确把握需要深入的分析，赛睿顾问将商情因子分为A，B，C，D，E 5级： 　　A级：现代改造型、知名大型繁华商业区，商业氛围极为浓厚，竞争激烈但呈现共存共荣的状态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口，如北京王府井大街，北京西单商业街，上海南京路等； 　　B级：城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，大、中城市里同业项目竞争程度较高，小城市里同业项目竞争程度较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸商城，北京东方广场，上海东方新天地，上海恒隆广场等； 　　C级：地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体指其周边消费群，如北京十里河建材街、北京大钟寺家具城等； 　　D级：交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、周边客户群； 　　E级： 社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区内居民为主，消费主体的内容比较复杂。 　　以上A，B，C，D，E 5个级别商业氛围依次降低，整体来看，租金水平按照以上水平依次降低，耐人寻味的是：商铺价值升值的空间按照以上级别呈增长的趋势，这正是我们要说明的核心内容。 　　租金收益和价值升值收益的矛盾性是任何商铺投资者都必须面对的问题，既想有很高的租金收益，又要保证价值升值收益良好的空间，对于普通的投资者来讲，是很困难的事情。

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