理性与专业的缺位，让不少商业地产陷入泥潭，难以自拔。

　　以大流通商贸体系促上海贸易中心建设。

　　——朱连庆

　　朱连庆，上海社会科学院商业研究中心主任。毕业于复旦大学研究生院，上海著名的商业研究、商业规划、商业地产营销策划专家。

　　上世纪90年代以来，主持制订了上海中心商业区“四街四城”的功能定位和形态布局，以及黄浦区、静安区、卢湾区等区域的商贸发展规划和南京路、淮海路、徐家汇、浦东新上海商城等中心商圈的调整改造规划;尤其是南京西路“金三角”的整体筹划，更是城市商业功能规划的典范。

　　近年来，致力于不同业态商业项目研究和策划。先后担纲主持了数十个大型项目，其中国家级软件开发中心、上海科技京城等项目在社会上产生了重大影响。其著作《大型商业地产：定位与策划》一度成为商业地产专业人士操盘宝典。

　　近年来，商业地产开发热潮席卷全国各地，上海作为中国经济的中心，这股热潮更是犹如喷发的火山岩浆席卷而下，甚至出现了无序和过度开发的境地。上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆，是在多个场合呼吁开发商要理性开发、呼吁政府要警惕商业地产过热的专家学者之一。不久前的一个下午，记者有幸在上海社科院的办公室对朱连庆主任就商业地产的现状和发展进行了采访。

　　供求失衡，如何健康发展?

　　“上海有些区块的商业密集度实在是太高了，再不加以控制有可能演变为全局性问题”面对记者的提问，朱连庆表达对上海商业地产环境的忧虑。

　　根据资料显示，上海的人均商业面积从当初的不足1平方米发展到现在的2平方米以上，零售网点面积从原来的2000多万平方米猛增到5000万平方米，同时在建和已报建的商业项目也有数百万平方米。“商业地产在上海的发展已远远超过了人口的增长和购买力，已严重透支未来的发展空间。”朱连庆这样评价未来的商业地产。

　　近年的商业地产之所以火爆，其中除了有中国经济大发展的背景外，国家对住宅地产的严控，导致大量的开发商转向投资商业地产也是一个很重要的因素。现在的房地产开发商几乎都在操作着商业地产项目，可谓是利字当头，蜂拥而至。

　　除了总量透支外，结构失衡也是一个突出问题。不少开发商致力于零售商业、大型商业、城区商业、传统商业等，而对创新型的商贸业态、现代服务业、社区商业以及郊区商业都还关注不够或感到难度较大以至于不敢下手。

　　在谈到未来如何让商业地产走向良性发展时，朱连庆表示，商业地产的发展不仅仅是开发商的事情，更需要政府的合理规划，引导开发商保持适度的平衡开发，并举行听证会制度，聆听多方意见和建议，以确保商业地产的可操作性。同时开发商也要放宽眼光，在功能定位和业态上选择错位经营，提前做好科学规划以保证项目的可持续经营。

　　“只要做到政府引导、企业理性，相信商业地产会逐步摆脱目前的困境，走向健康持续的正常轨迹。”朱连庆主任对中国商业地产未来满怀信心的说。