本次楼市午茶，我们特邀上海策源置业顾问有限公司商业营运总监沈朝晖和上海申新房地产开发有限公司市场研究主任蒋正华为读者作了商铺、办公楼投资的演讲，并与来宾们进行了座谈。

　　徐嘉婧主持人
　　张遥敏医疗设备公司总经理
　　林粤咨询公司市场研究员
　　潘沫洁公司主管
　　任志刚贸易公司首席代表
　　嵇绍祥照明电子公司经理
　　朱刚文化体育用品公司经理
　　上海策源置业顾问有限公司商业营运总监沈朝晖
　　上海申新房地产开发有限公司市场研究主任蒋正华

　　任志刚：打浦桥地区的住宅售价为1.4-1.5万元/平方米，而办公楼却只有1.1-1.2万元/平方米，为什么上海中心城区同一地段会出现住宅和办公楼售价倒挂的现象？

　　蒋正华：参照发达国家的大城市的物业，办公楼的售价一般高于同等地段的住宅。理论上讲，办公楼是作商务用途，是经营场所，况且，办公楼的物业硬件要求相比较住宅高得多。所以，办公楼售价同比理应高于住宅售价。

　　出现价格倒挂的现象主要由于上海商业地产中办公楼投资热滞后于住宅投资消费热。1997年东南亚金融危机造成绝大多数烂尾楼是写字楼，投资者的心灵创伤一时无法弥补。此外，办公楼物业信贷限额也是因素之一，一般银行贷款是六成，相比住宅少二成，投资难度高于住宅。

　　在房地产市场日趋成熟的情况下，像这样市中心同区位的住宅、办公楼物业售价倒挂现象不合常理，此类办公楼属价值低估，一定程度上有较大的投资价值。

　　任志刚：办公楼的投资回报率按常规要比住宅高多少？

　　蒋正华：依据租金，一般商铺的投资回报率是8-12%，办公楼是5-8%，住宅是3-5%。任志刚：我几年前在漕溪北路投资了一套产权式办公楼，当时买的时候那幢办公楼属于高档办公楼，可现在，它几乎变成了“民工楼”，很难出租，我到现在还是被“套牢”。

　　蒋正华：投资房地产最重要的就是地段，而投资办公楼也要考虑到周边的需求，还有，办公楼的设施、智能化程度等也是影响出租的因素之一。